ליווי משפטי לעסקה- כמו לעשות עסקה בישראל!
- העסקה מלווה ע"י עורך דין אשר מבצע את הבדיקות השונות בעניין רכישת הקרקע המיועדת לבנייה, הנכס המתוכנן להבנות, רישומו, הבטוחות שמוענקות בעסקה ע"י היזם, בדיקת היזם עצמו והחברה הקבלנית המבצעת.
- מעקב אחר התקדמות העסקה ועד סיומה בשלב מסירת המפתח למשקיע ורישום הנכס במרשם המקומי כבעלות עצמית.
- וידוא לביצוע כלל הרישומים הנדרשים יבוצעו על פי השלבים ומוקדם ככל שניתן על פי החוק המקומי, לרבות הערות אזהרה (בכל חלופה אשר קיימת בכל מדינה ספציפית, בפלורידה- רישום הערת אזהרה על העסקה במחוז Mortgagan Note) ועד לרישום הנכס ב"טאבו", warranty deed, ככל שמדובר במסלול של בעלות עצמית על הנכס, במרשם החוקי המקומי אשר מנוהל ע"י המדינה/ מחוז
- ליווי מלא כבכל עסקת מקרקעין, בישראל, של עורך דין לאורך כל העסקה לרבות בדיקת הסכם הרכישה/ השקעה וקיום נאמנות לתשלומים שישולמו ע"י המשקיע אשר ישולמו ליזם על פי התקדמות הבנייה ולאחר שהנאמן וידא כי השלבים מתקיימים ומבוצעים על פי המוסכם בהסכם יועברו התשלומים לידי היזם.
- ניהול הכספים של המשקיע/ לקוח בחשבון נאמנות על שם עורך הדין אשר מעביר את התשלומים ליזם/ החברה הקבלנית כנגד הוכחה להנחת דעתו בדבר סיום כל שלב ושלב משלבי הבנייה שנקבעו בהסכם וכמובן ככל שיש בעיה או שההתקדמות נעצרת, שליטה בכספי המשקיע / לקוח ויכולת לעצור את בצוע התשלומים שנותרו לאור המציאות בשטח- מנגנון שמפקח על היזם/ החברה הקבלנית באופן מלא ושוטף ויכול, במקרה חריג, להציל את כספי המשקיע/ לקוח.
- ההסכם מול היזם נערך ע"י עורך הדין המלווה ולא על ידי היזם, אין זה הסכם כפוי או כזה שהוכתב ע"י היזם אלא נערך והוסכם לאחר משא ומתן מול עורך הדין ונכתב על ידו ועם זאת בפלורידה נהוג הסכם אחיד, על כך יורחב בפגישה שתתקיים באופן פיזי או בזום.
- למשקיע ישנו כוח משפטי מקומי, ובארץ המוצא, אשר זמין עבורו, נמצא בקשר קבוע עם היזם/ החברה הקבלנית ומוודא כי העסקה מתנהלת כמוסכם מבחינת קיום מחויבויות על פי ההסכם וביצעון של היזם/ החברה קבלנית ועל ידו כלפי המשקיע/ לקוח.
- סיוע משפטי לכלל העניינים הנדרשים למשקיע/ לקוח מול כלל הרשויות, התאגידים, הבנקים וכיו"ב בשוק המקומי תלוי בהיקף יפוי הכוח שינתן לעו"ד ככל שינתן ועל פי שיוסכם מראש ובכתב בין עו"ד ללקוח/ משקיע בעניינים אלו.
- ליווי אספקטים מיסויים של העסקה והכנסות מנכס הנמצא מחוץ לגבולות המדינה.
חוזקות ובטוחות
- רישום הערת אזהרה על העסקה במחוז, Mortgagan Note , אודות נכס שנבנה לטובת המשקיע. כעורך דין המתמחה בנדל"ן אני דואג, עוקב ומוודא כי חברת הבניה בצעה את הרישום ומוסר אותו למשקיע/ לקוח.
- רישום הבעלות העצמית במחוז, Warranty Deed, לאחר קבלת טופס 4 (CO). כעורך דין המתמחה בנדל"ן אני דואג, עוקב ומוודא כי חברת הבניה בצעה את הרישום ומוסר אותו למשקיע/ לקוח.
- היזם/ חברת הבנייה לוקח הלוואת בנייה לצורך גמר הבנייה – Construction Loan
- עדכונים שוטפים בכל שלבי הבנייה – תמונות וסרטונים מהשטח. מבחינתי הטוב ביותר שהמשקיע יגיע פיזית, בליווי מלא שלי, לבית עצמו, בכל שלב שכן אין טוב ממראה עיניים.
- חברת הבנייה סיימה לבנות עד כה עשרות נכסים בבנייה חדשה ב Lee County Florida.
שיטת המיסוי בפלורידה
המיסוי בפלורידה מהווה יתרון ענק למשקיעים, שכן חל כאן פטור מע"מ על רכישת דירות להשקעה ומכוחו ניתן לחסוך סכום משמעותי ביותר. הסיבה המרכזית לפטור, היא העובדה שפלורידה מקדמת בברכה את המשקיעים ומציעה להם הטבות יפות, בראשן הפחתת המע"מ שמותירה בידי המשקיעים צורך לשלם רק את המיסוי הפדרלי – בגובה של כ-1.5% בלבד!
המשמעות במדיניות המיסוי של פלורידה, היא שאין למעשה כל חבות מס למדינה עצמה אלא רק לרשויות הפדרליות (ה-IRS – מס ההכנסה האמריקאי) ובשיעור נמוך, שכן גם הוא בניכוי כל ההוצאות הנלוות כמו ביטוח, שמאי, עורך דין ושיפוץ).
*מובהר כי מדובר במידע כללי ויש להתייעץ עם רואה חשבון מוסמך בענייני המיסוי שאינם משפטיים.